Коммерческая или жилая недвижимость: во что инвестировать в этом году

Наталья Найдюк
13/05/2021
специалист международной сети RE/MAX Михаил Артюхов

Еще три года назад собственник агентства недвижимости «Бульвар Гордона» рекомендовал инвестировать в коммерческий сектор. В частности, в 2018-м в интервью он рассказывал, как продал три квартиры, чтобы приобрести торговые локации на стадии строительства. Впрочем, из-за пандемии многое изменилось: многие офисы и магазины закрылись. А потому в начале 2021-го Дмитрий Гордон уже советует покупать, наоборот, жилые помещения в новостройках.

Какая ситуация на украинском рынке на самом деле, рассказывает специалист международной сети RE/MAX Михаил Артюхов. Он объясняет, прав ли Гордон и что происходит сейчас с недвижимостью.

Коммерческий сектор: неужели все так плохо

коммерческая недвижимость

«У Гордона собственный портфель недвижимости, сформированный из так называемых стрит-ритейловых помещений. Это первые этажи зданий на улицах с оживленным движением, рядом с метро. Гордон прав: данный сегмент не дает той прибыли, что раньше», – объясняет эксперт.

ТРЦ. Однако коммерческая недвижимость не ограничивается стрит-ритейлом. Если взять торгово-развлекательные центры, там совсем другая ситуация. У одних владельцев она работает лучше, например сеть «Эпицентр», у других – хуже. 
«Вообще инвесторы, которые держали деньги в недвижимости, в прошлом году решили выйти из большинства активов. Имеются в виду спекулянты, цикл работы которых до двух лет. Доля таких инвесторов в структуре спроса не превышала 10–15 %, но по площади они держали 20–25 % рынка», – говорит Михаил Артюхов.

Составы. По словам специалиста сектор складской недвижимости стабилен. Цены не растут, а рынок расширяется благодаря развитию интернет-торговли и сетей супермаркетов и курьерских служб.

«Этот сегмент пока привлекает инвесторов, которые ранее вкладывали в офисную недвижимость. B2B-сектор не так эмоционален, он стабилен и понятен», – объясняет эксперт.

Профильное издание Build Portal прогнозирует, что в 2021 году в эксплуатацию будет введено 360 тыс. м² складских помещений. В частности, на Львовщине будут предлагаться почти 200 тыс. м², а в Киеве – более 70 тыс. м². Аналитики портала считают, что этот год станет знаковым для сегмента благодаря новым предложениям, нестандартным форматам и увеличению арендных ставок.

Бизнес-центры и развлекательные залы. Из-за запрета массовых мероприятий бизнес-центры, концерт-холлы и другие развлекательные заведения несут убытки. 

«Их нужно реорганизовывать. Если владелец активный, ставит перед собой задачу, то проблем нет. Вообще, за пять-шесть лет мы увидим много интересных проектов, например, переоборудование заводов под жилье, коворкинг. Они самые недооцененные сейчас», – говорит Михаил Артюхов. 

Гостиницы. Гостиничная недвижимость потерпела еще больше убытков, чем торговая. На смену этого бизнеса приходит другой – краткосрочная аренда жилья. 

На рынке Украины появился новый интересный формат – апарт-отели, находящиеся в коллективной собственности. Для вхождения в такой бизнес нужно иметь хотя бы 60–80 тыс. долларов. Вы инвестируете в строительство многоэтажки, где все квартиры сдают в аренду. Вопросами сдачи апартаментов занимается управляющая компания. Этот тренд уже процветает в Грузии. Апарт-отель представляет собой нечто среднее между посуточной арендой квартир и номерами в гостиницах. 

Михаил Артюхов прокомментировал предложение Standard One Terminal, активно рекламирующего свою деятельность. У проекта есть два преимущества:

  • комплекс расположен в 200 м от южного выхода железнодорожного вокзала в Киеве;
  • он имеет профессиональную управляющую компанию.

«Однако надо понимать: пока этот проект не генерирует арендного дохода. На видео о ходе строительства видно, что коробку еще не выгнали и до 8-го этажа. Само же здание рассчитано на более чем 12 этажей. Поэтому раньше 2023 года там денежного потока не будет. В лучшем случае заявленная доходность будет на третий год после завершения строительства», – считает эксперт.

Впрочем, специалист добавляет, что аналогичный апарт-отель другого девелопера, у метро ВДНХ, успешный. 

«Прошло несколько лет с начала его операционной деятельности, поэтому девелопер не декларирует фактические данные прибыльности. Но, думаю, она на 2 – 3 % выше, чем средняя по рынку, составляя 4 – 6 %», – говорит Артюхов.

Жилье: хайп на загородных домах

жилая недвижимость

Новостройки. Из-за изменений, связанных с пандемией, жилая недвижимость под качественным управлением может выйти на первое место по прибыльности у инвесторов. Пока в приоритете новостройки, ведь там самые большие бюджеты. 

«До эпидемии ковида их доля в продажах составила 60 % от общего объема реализации жилья. За 2020 год она упала до 40 %», – говорит Михаил Артюхов.

Впрочем, 2021-й может стать переломным и сместить акценты в сторону вторичного жилья. Это произойдет, если на рынке старых квартир появятся системные игроки. 

«Новостройки показали свою нестабильность с точки зрения сохранения денег и управления графиком. К 2019 году в Киеве и пригороде ежегодно возводилось 300 объектов. Сейчас 120–125 в год, и только 40 из них в активной стадии строительства. Остальные не закрылись, но и не подают признаков жизни», – говорит эксперт.

Загородная недвижимость. Стоимость такого жилья выросла на 20–30 %. Это связано с локдаунами, которые и стали причиной спроса на жизнь в частных домах. 

«В 2020-м это был хайп. Арендная плата на загородные дома подскочила в 2,5 раза. Но это были эмоции. За 2–3 месяца произошел откат назад. Впрочем, подорожание на уровне 25–50 % сохранится», – считает эксперт.

Тренды-2021

Подытожим ведущие направления на рынке недвижимости, которые сохранятся в течение года:

  • Развитие загородной недвижимости. Новые форматы, создание коттеджных городков и т.п. Михаил Артюхов считает, что цены упадут на 10 %, если сравнить с 2020-м, но это все равно будет рост на 20 % от  допандемического уровня.
  • На рынке стрит-ритейла появятся игроки, которые будут пытаться объединить рынок, переживающий на данный момент спад. 
  • Склады чувствуют себя уверенно, рынок расширяется. Благодаря спросу может вырасти аренда.
  • Определятся лидеры на рынке жилой недвижимости. Станет ясно, за чем приоритет – новостройки или вторичное жилье.
  • Переформатирование в гостиничном сегменте. Должны прийти новые управляющие компаний, которые будут работать в стиле Uber.
  • В долгосрочной перспективе в торговых центрах дела наладятся. Люди соскучились по шопингу и встречам. Однако ТРЦ важно придерживаться единой концепции, чтобы не превратиться в базар.

Related Terms

НЕ ПРОПУСТИТЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ

x